4. Pourquoi les bureaux de tabac se revendent ils après seulement 3 ou 4 ans ?
La première raison est fiscale :
La durée des emprunts de ce type de commerce est généralement de 7 ans ( toute affaire de rentabilité correcte doit pouvoir se rembourser sur cette durée ), l'amortissement des intérêts étant surtout réalisé lors des 3 premières années.
Il en est de même pour les frais d'acquisition (droits, notaire, etc…) amortis sur 3 ans.
Par ailleurs les charges sociales sont calculées sur la base des 2 années précédentes et restent forfaitairement provisionnées et sous-évaluées pendant les 3 premières années.
De ce fait, à chiffre égal, les charges et impôts de la 4ème année d'exploitation sont bien plus élevés que ceux de la 3ème année.
La deuxième raison est financière:
Le capital emprunté est remboursé à environ 50 % pendant les 4 premières années, la capitalisation ainsi obtenue permettra à la revente du fonds de commerce d'augmenter de façon très significative l'apport personnel initial et d'envisager l'acquisition d'une nouvelle affaire plus importante que la précédente.
Celui qui reste 20 ans dans une petite affaire de quartier aura toujours une petite affaire de quartier à la revente à la différence de celui qui aura exploité successivement 3 affaires d'importance croissante grâce à la capitalisation.
La troisième raison est humaine:
La motivation est importante dans le commerce. Cette motivation est maximale lors de chaque nouvelle acquisition d'un fonds de commerce. Elle faibli avec le temps surtout dans ce type de commerce ou la clientèle "captive" est assurée sans trop de difficultés.
De cette tendance au "laisser aller", la progression des chiffres s'en ressent (Les vitrines moins attrayantes, la négociation des achats moins énergique, un peu moins de lumière, de propreté, de sourires …)
